Cómo vender una casa heredada en Puerto Rico
Respuesta corta
Sí se puede. Antes hay que saber quiénes heredan, con el testamento o la declaratoria de herederos, y cumplir con Hacienda: radicar la planilla de caudal relicto y obtener el relevo, que Hacienda exige para vender. Para vender hace falta el consentimiento de todos los herederos, incluido el cónyuge viudo, pero no hace falta partir la herencia antes.
Paso a paso
Cada paso dice cuándo pasa.
Busca si hay testamento
Al principio
Pide la certificación del Registro de Testamentos con el formulario OAT-1572, con sellos. Si hay testamento, ese documento dice quiénes heredan. Si no hay, sigue el próximo paso.
Haz la declaratoria de herederos, si no hay testamento
No hay un plazo oficial; con herederos menores, el notario espera 30 días
Si nadie la disputa, un notario puede hacer la declaratoria de herederos, igual que el tribunal. Cualquier controversia detiene el trámite ante notario.
Radica la planilla de caudal relicto
Para muertes desde el 1 de enero de 2018: 12 meses desde la fecha de la muerte
Es el Modelo SC 2800 C, para muertes desde el 1 de enero de 2018. Se radica solo en línea, por SURI, y la radica el administrador de la sucesión (un heredero forzoso, el cónyuge o el albacea), no el notario.
Pide el relevo de Hacienda
Antes de vender
Hacienda exige el relevo (la cancelación de su gravamen) para inscribir y vender. El relevo regular requiere certificaciones de Hacienda y del CRIM que no reflejen deudas. Si hay deudas, hay otros caminos: están en la pregunta sobre el relevo.
Inscribe el derecho de los herederos en el Registro
Antes de inscribir la venta
Para inscribir una venta, primero tiene que estar inscrito el derecho de quien vende. El derecho hereditario se inscribe con el testamento o la declaratoria de herederos.
Firman la venta todos los herederos
Podemos cerrar en 7 días cuando los papeles estén listos; nuestra meta es cerrar en menos de 30 días
Todos los herederos juntos pueden vender la casa sin partir antes la herencia. Quien viva fuera de Puerto Rico puede vender sin viajar: firma un poder en su estado, el poder se protocoliza aquí y una persona de su confianza firma por él. El cierre es ante notario, y el pago se hace al cerrar, con cheque de gerente o transferencia.
Quién paga qué al cerrar
Lo que se paga en esta situación y de dónde sale el dinero.
| Gasto | Quién lo paga | Nota |
|---|---|---|
| Deuda de CRIM de la casa | Los herederos, con dinero de la venta | Normalmente se paga en el cierre con dinero de la venta, con un cheque a nombre del CRIM. Para el relevo, mira la pregunta sobre el relevo de Hacienda. |
| Hipoteca, si la casa todavía tiene una | Los herederos, con dinero de la venta | El banco emite una carta de saldo y la hipoteca se paga en el cierre con dinero de la venta. |
| Escritura de compraventa, sellos y Registro | Se detalla en la oferta por escrito | En Puerto Rico la venta se liquida en una hoja de liquidación, donde aparece cada gasto y quién lo paga. |
| Lo que quede en la casa | Nosotros lo sacamos | Pueden dejar lo que no quieran llevarse; nosotros nos encargamos de sacarlo. |
| Comisión | No hay | Cuando compramos directamente, no te cobramos comisión. |
Un ejemplo con números
Cifras inventadas, para que veas cómo salen las cuentas.
Tres hermanos heredan la casa de su mamá, que murió sin testamento. No hay cónyuge viudo ni hipoteca. Hicieron la declaratoria ante notario y radicaron la planilla, pero la certificación del CRIM muestra una deuda, así que piden la Autorización Condicionada (permiso para vender y pagar la deuda con la venta). Las cifras son inventadas.
| Precio de venta acordado | $120,000 |
|---|---|
| Deuda de CRIM, pagada en el cierreSe paga con dinero de la venta. | $2,900 |
| Escritura, sellos y RegistroQuién paga cada gasto aparece en la oferta. | Se detalla en la oferta por escrito |
| Lo que reciben los herederos, antes de los gastos de cierreSe reparte según la parte de cada heredero. | $117,100 |
Los documentos para vender una casa heredada
En orden: la certificación del Registro de Testamentos; el testamento o la declaratoria de herederos; la planilla de caudal relicto; el relevo de Hacienda; y el derecho de los herederos inscrito en el Registro de la Propiedad. El paso a paso de esta guía explica cada uno, y el notario te dice qué falta en tu caso.
Primero: quiénes heredan
Todo empieza por saber quiénes heredan, porque son ellos quienes venden. La fecha de la muerte importa. El Código Civil de 2020 aplica a muertes desde el 28 de noviembre de 2020; si la persona murió antes, puede aplicar el Código Civil de 1930.
Si hay cónyuge viudo o herederos menores de edad, hay firmas y pasos adicionales. Están en las preguntas de esta guía.
Lo que pide Hacienda
Hacienda pide dos piezas, en este orden: la planilla de caudal relicto y el relevo. Ojo: el relevo regular requiere certificaciones de Hacienda y del CRIM que no reflejen deudas.
Por eso importa saber a tiempo si la casa debe CRIM. Si debe, la pregunta sobre el relevo explica los dos caminos.
Mientras tanto, la casa
Mientras se resuelven los papeles, alguien tiene que ocuparse de la casa. Cuidar la casa (conservarla, vigilarla, administrarla) y pagar los impuestos que gravan la sucesión no es, por sí solo, aceptar la herencia, salvo que la persona tome el título de heredero. Si estás pagando el CRIM de la casa de tus padres, lee la pregunta sobre eso en la guía Cómo vender una casa con deuda de CRIM. Antes de hacer reparaciones grandes en una casa heredada, consulta a un abogado.
Para vender no hace falta arreglarla ni vaciarla: compramos como está, sin que tengan que reparar ni limpiar, y pueden dejar lo que no quieran llevarse; nosotros nos encargamos de sacarlo. Si la casa lleva tiempo vacía o se está deteriorando, lee la guía Cómo vender una casa deteriorada o vacía.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada sin ponerla a mi nombre?
Sí. Todos los herederos juntos pueden vender la casa a un tercero sin partir antes la herencia, así que no hace falta pasarla a nombre de uno solo. Lo que sí hace falta es que el derecho de los herederos conste en el Registro: se inscribe con el testamento o la declaratoria de herederos; solo hace falta una instancia si esos documentos no describen la propiedad.
¿Se puede vender si la casa no está inscrita o no aparecen las escrituras?
Hay que resolverlo antes, porque para inscribir una venta, tiene que estar inscrito antes el derecho de quien vende (tracto sucesivo). Si la casa no estaba inscrita a nombre de quien murió, o no aparece la escritura, llévale al notario lo que tengas: él te dice qué falta en tu caso.
Uno de mis hermanos no quiere vender. ¿Qué podemos hacer?
Para vender la casa entera hace falta el consentimiento de todos los herederos. Si no hay acuerdo, hay otras vías:
- Un heredero puede vender su parte (cuota) en la herencia sin permiso de los demás, pero no la casa misma. Si la vende a alguien de fuera, los demás tienen 30 días para comprarla primero (derecho de tanteo), en proporción a sus partes.
- Cualquier heredero puede pedir la partición en cualquier momento, salvo pacto de no dividir; si no hay acuerdo de todos, la partición es judicial.
- Hoy solo un tribunal puede requerir a un heredero que acepte o rechace la herencia (interpelación), si alguno no contesta.
Antes de llegar a eso, ayuda que todos vean el mismo número por escrito y lo hablen con un abogado o un notario.
¿La declaratoria de herederos se puede hacer ante notario?
Sí, cuando no hay testamento y nadie la disputa: un notario puede hacer la declaratoria de herederos, igual que el tribunal; cualquier controversia detiene el trámite ante notario. La declaratoria ante notario sigue las Reglas 97 a 100 de las Reglas para la Implantación de la Ley de Asuntos No Contenciosos ante Notario. Sobre el tiempo, no hay un plazo oficial: pregúntale al notario cuánto cuesta y cuánto espera que tome en tu caso.
¿Qué es la planilla de caudal relicto y cuándo vence?
Es la planilla que informa a Hacienda lo que dejó la persona que murió. En inglés la vas a encontrar como estate tax return. Es el Modelo SC 2800 C para muertes desde el 1 de enero de 2018, y el plazo para radicarla es de 12 meses desde la fecha de la muerte. La radica el administrador de la sucesión, no el notario.
¿Qué es el relevo de Hacienda?
Es la cancelación del gravamen de Hacienda, y Hacienda lo exige para inscribir y vender. En inglés se suele buscar como estate tax waiver o release of lien. El relevo regular requiere certificaciones de Hacienda y del CRIM que no reflejen deudas. Si hay deudas, existen dos caminos: el Relevo Condicionado (deudas en revisión, con fianza) y la Autorización Condicionada (permiso para vender y pagar la deuda con la venta). Pregúntale al notario o al abogado que lleve la herencia cómo funcionan en la práctica y si la venta puede pagar esas deudas.
¿Qué es la partición de herencia? ¿Hace falta para vender?
La partición es dividir la herencia entre los herederos. No hace falta para vender si todos están de acuerdo: todos los herederos juntos pueden vender la casa a un tercero sin partir antes la herencia. También pueden decidir esperar: los herederos pueden pactar no dividir la herencia por hasta 4 años, y renovar el pacto.
¿Hay que pagar contribución sobre la herencia?
Para muertes desde el 1 de enero de 2018 no se paga contribución sobre el caudal relicto (Ley 76-2017), pero la planilla informativa sigue siendo obligatoria. La venta de la casa es otro asunto: tu CPA calcula la base para saber si hubo ganancia.
Mi mamá viuda vive en la casa. ¿Qué derechos tiene?
El cónyuge viudo hereda en partes iguales con los hijos y a menudo es dueño de la mitad ganancial; también tiene que firmar. Esto es así bajo el código de hoy: el Código Civil de 2020 aplica a muertes desde el 28 de noviembre de 2020; si la persona murió antes, puede aplicar el Código Civil de 1930. En ese caso, pregúntale al notario qué derechos tiene el cónyuge sobre la casa (por ejemplo, un usufructo) y cómo afectan la venta.
¿Y si hay herederos menores de edad?
Hay pasos adicionales. En la declaratoria, el notario notifica al Ministerio Público y espera 30 días (el Ministerio Público es la fiscalía). Antes de vender, pregúntale al notario qué autorización del tribunal o del Ministerio Público hace falta para vender en tu caso.
Heredé con mis hermanos y yo vivo en Florida. ¿Cómo firmo?
Puedes vender sin viajar: firmas un poder en tu estado y una persona de tu confianza firma en Puerto Rico por ti, después de que el poder se protocoliza aquí. Todo el proceso para un heredero que vive en Estados Unidos (el poder, los impuestos y cómo te llega tu parte) está en la guía Cómo vender tu casa en Puerto Rico desde Estados Unidos.
Siguiente paso
Cuando la familia quiera hablar de vender, aunque todavía falte algún papel, escríbenos con la dirección de la casa. Te damos la oferta por escrito en 48 horas, contadas desde que vemos la casa, y la leen con calma antes de decidir juntos. Trabajamos con abogados, notarios y CPAs que te ayudan con el papeleo.
Fuentes
De dónde sale lo que dice esta guía.
- Código Civil de Puerto Rico: cuándo aplica verificado el
- Código Civil: consentimiento de todos los herederos verificado el
- Código Civil: venta de la cuota verificado el
- Código Civil: derecho de tanteo verificado el
- Código Civil: pacto de no dividir verificado el
- Código Civil: partición verificado el
- Código Civil: el cónyuge viudo verificado el
- Asuntos no contenciosos ante notario: herederos menores verificado el
- Declaratoria de herederos ante notario verificado el
- Reglas del Tribunal Supremo para la declaratoria ante notario verificado el
- Registro de Testamentos: formulario de solicitud verificado el
- Hacienda: planilla de caudal relicto verificado el
- Hacienda: radicación por SURI verificado el
- Hacienda: plazo de la planilla verificado el
- Hacienda: el relevo verificado el
- Hacienda: certificaciones sin deudas verificado el
- Hacienda: Relevo Condicionado y Autorización Condicionada verificado el
- Registro de la Propiedad: tracto sucesivo verificado el
- Registro de la Propiedad: inscripción del derecho hereditario verificado el
- Registro de la Propiedad: venta por todos los herederos verificado el
- Código Civil: interpelación verificado el
- Código Civil: actos que no son aceptar la herencia verificado el
- Vender sin viajar, con un poder verificado el
- Hoja de liquidación verificado el
- Contribución sobre herencias verificado el
- Base de la propiedad heredada verificado el
Información general; no es asesoría legal ni contributiva. Para tu caso, consulta a un abogado o a un CPA.